woensdag 5 april 2017

Niet het internet maar het lokale bestuur is verantwoordelijk voor de winkelleegstand.

Het CBS publiceert met enige regelmaat retail-cijfers. Deze keer luidt de kop “Minder etalages, meer beeldschermwinkels” Ik vraag me wel eens af wat ze daar bij het CBS nu werkelijk uitspoken. Alsof het aantal etalages bepalend is voor het winkeloppervlakte dat in gebruik is.

“In 2016 telde Nederland 95.630 fysieke winkelvestigingen. In 2007 waren dat er nog 100.070. Veel computerwinkels en winkels in kleine elektronica zoals dvd- en cd-spelers, verdwenen uit het straatbeeld. Daarvan zijn er nu 19,7 procent minder dan in 2007. Het aantal webwinkels vervijfvoudigd. Doordat het aantal webwinkels in de afgelopen tien jaar meer dan vervijfvoudigde, groeide het totale aantal winkels toch: met 22 500 naar ongeveer 127 800”. CBS

Elektronica winkels voeren de lijst aan als het gaat om fysieke winkels die verdwijnen en online is elektronica juist een van de koplopers. "Vooral elektronicazaken uit Nederlandse winkelstraat verdwenen" kopt nu.nl naar aanleiding van het CBS bericht. Het lijkt een simpele optelsom maar zo simpel ligt het natuurlijk niet. De hoeveelheid etalages zijn minder relevant dan het aantal winkel vierkante meters dat in gebruik is. Kijk je naar die ontwikkeling dan blijkt iets anders, de afgelopen jaren kwam er 4 miljoen vierkante meter aan winkeloppervlakte bij.

“De winkelvoorraad is tussen 2004 en 2015 gestaag toegenomen, in totaal met ruim 4 miljoen vierkante meter winkelvloeroppervlak. Er zijn lange tijd veel vierkante meters toegevoegd en aanzienlijk minder onttrokken. In 2016 is voor het eerst een daling van de voorraad te zien als gevolg van meer onttrekkingen dan toevoegingen.

Lange tijd is één van de drijvende krachten achter de toename in de vraag naar winkels - en de relatief geringe leegstand - de schaalvergroting in de detailhandel geweest. Het aantal vierkante meter per winkel is de afgelopen decennia fors toegenomen, van minder dan 50 vierkante meter per winkel in 1968 naar 284 vierkante meter in 2016, oftewel meer dan een vervijfvoudiging in bijna vijftig jaar tijd”.
Compendium voor de Leefomgeving

Al die vierkante meters zorgen voor een overaanbod van winkels, Nederland staat in de top vijf van landen met de meeste winkelvierkante meters per inwoner. Cushman & Wakefield. Dat overaanbod heeft de afgelopen crisis jaren gezorgd voor leegstand met name in de krimpgebieden, zeg maar aan de randen van de winkelgebieden en de randen Nederland. Je kunt immers wel een winkel hebben maar als er geen mensen wonen houdt het op. Nederlanders zijn de afgelopen jaren bovendien meer naar de grote steden getrokken dat heeft natuurlijk effect.

“In één op de vijf gemeenten (83 van de 390) nam het inwoneraantal af, vooral in de drie noordelijke provincies, Twente, de Achterhoek, Zeeland en Limburg. De krimpgemeenten zitten in een negatieve spiraal: doordat ze vergrijsd zijn, overlijden er meer mensen dan er geboren worden. En doordat veel jongeren wegtrekken, wordt de vergrijzing alleen maar versterkt’. NOS

We hebben in Nederland gewoon meer vierkante meters gebouwd dan we nodig hebben. Nou ja dat niet alleen het zijn ook vierkante meters op de verkeerde plekken. Logisch dat zoiets leidt tot leegstand. Het CPB zegt in 2016 overigens over die leegstand. “De huidige leegstand van ruim 9% in Nederland is fors, maar niet buitengewoon hoog. Een cyclische ontwikkeling van de huren en de leegstand is normaal in de markt voor winkelvastgoed, daar horen pieken en dalen bij”. CPB

De verbinding die het CBS legt met de aanhef “Minder etalages, meer beeldschermwinkels” is onzinnig maar zorgt er wel voor dat andere media zoals het NOS journaal dit bericht met graagte en zonder enige nuance delen. Een stukje contentmarkting van het CBS zeg maar. Minder winkels meer webwinkels dat houdt verband met elkaar wordt zo gesuggereerd en je ziet dat volgens het CBS dus met name terug bij de elektronica winkels.

Tussen 2000 en 2017 opende alleen al de mediamarkt 49 winkels in Nederland. Winkels met een gemiddeld vloeroppervlakte van 4000 vierkante meter. De gemiddelde vloeroppervlakte van een traditionele elektronica winkel is volgens branche gegeven ca. 300 vierkante meter. Even kijken 196.000 nieuwe vierkante Mediamarkt meters delen door 300 vierkante traditionele meters kom ik op zo’n 653 elektronica winkeletalages die de mediamarkt de afgelopen 17 jaar opende. Zeg maar iets van 38 nieuwe winkels per jaar.

Een beetje kort door de bocht dat zeker, maar beslist niet korter door de bocht dan de tendentieuze aanhef van het CBS. Er zijn minder winkels als voor de crisis. Veranderend product assortiment, schaalvergroting, gebrek aan koopkracht en de invloed van het internet spelen in dat krachtenveld allemaal een eigen rol. Maar ook simpele dingen zoals de maat van elektronica zijn van belang als het gaat om het gebruik van winkel vierkante meters. Een radio, een platenspeler, telefoon of een televisie waren gewoon grote dingen die veel ruimte in beslag namen. Al die zaken passen nu in een smartphone.

Sommige productgroepen zoals CD's en DVD's bestaan nog amper logisch dat de 120 verkooppunten van bijvoorbeeld FreeRecord shop verdwenen. Nederland kende in 2003 nog meer dan 1200 videotheken ook bijna allemaal verdwenen. Het is niet ingewikkeld om deze veranderingen rechtstreeks toe te wijzen aan de kracht van het internet. Wat nog overbleef verdween in de schappen van de Mediamarkt.

Nu gaat het natuurlijk niet alleen om winkel vierkante meters maar ook om de prijs van de artikelen. Mediamarkt maakt natuurlijk andere prijzen, lagere prijzen, dan de elektronica zaak op de hoek. De kleinere elektronicazaak kon net als al die andere kleinere winkels de concurrentie ontstaan door ketenvorming en schaalvergroting gewoon niet aan.

De afgelopen jaren daalden de huurprijzen van winkels volgens het CPB met een procent of twintig. Daar zal vanzelf ergens een nieuw evenwicht ontstaan. Goedkopere vierkante meters maakt een winkel voor de exploitant immers ook nogal wat kansrijker. Goedkopere exploitatie zal ook zorgen voor een hernieuwde concurrentie tussen webshops en de fysieke winkels. Prijs is immers de belangrijkste driver achter het online shoppen.


Online retail-evangelisten met in hun kielzog belangenorganisaties, media afhankelijk van digitale inkomsten en misduiders als het CBS willen ons laten geloven dat het internet de hoofdschuldige is van de leegstand. Kijk bijvoorbeeld eens naar dit artikel van de veelgelezen digitale site Emerce. 

"Digitalisering drukt stempel op bedrijvenlandschap" om verder te gaan met "Het Nederlandse bedrijvenlandschap is in tien jaar sterk veranderd, vooral door internet. Er zijn minder winkels, internetcafés, drukkerijen en kroegen in het straatbeeld terug te vinden dan in 2007, Daar kwamen met name webwinkels, ICT-bedrijven en management adviesbureaus voor terug". Stukje eigen interpretatie ofwel preken voor eigen parochie.

In werkelijkheid wordt 95% van alle fysieke online retail aankopen gedaan door 5% van de bevolking. Het CBS zelf zegt "Nederland telt ruim 50 duizend bedrijven die voornamelijk via internet hun omzet behalen, zoals webshops, online diensten en internetgerelateerde ICT-bedrijven. Dat is 3 procent van de bedrijven in Nederland". CBS

Maar het komt de falende lokale bestuurders waarschijnlijk allemaal wel van pas. 
De gevolgen van het online shoppen zijn waarschijnlijk maar een klein stukje van de legpuzzel. Hoofdschuldige zijn vooral de lokale bestuurders. Bestuurders die nieuwe winkel vierkante meters ontwikkelden tegen beter weten in om de lokale kas te spekken. Extra meters werden in hoog tempo ontwikkeld terwijl de demografische hoofdlijn allang aangaf dat de bevolking naar de grote kernen trok. 

Miljoenen nieuwe winkel vierkante meters werden de afgelopen jaren ontwikkeld op plekken buiten het centrum zodat goedkope grond plots toch nog een berg geld opbracht. Lokale bestuurders en projectontwikkelaars waren meer in de ban van de het snelle geld dan van het creëren van een leefbare goed functionerende binnenstad. De effecten daarvan zijn nu elke dag merkbaar. Publiek werd weggetrokken naar grote goedkope, lege dozen buiten het centrum met veel voor weinig.

Winkelend publiek trok naar andere plekken rond de stad of ver daarbuiten waardoor winkeliers in het centrum vechtend tegen veel te hoge huren, gebrekkige bereikbaarheid, dalende koopkracht, lokale belastingen, bureaucratie en torenhoge parkeertarieven het loodje legden.

De ontwikkeling van het online shoppen is vooral het excuus van falende gemeentemanagers die er tot op de dag van vandaag niet in slagen om een level playing field te creëren voor de retail. Managers die de binnensteden vooral opscheepten met achterstallig onderhoud. Zolderkamer artiesten openen elke dag nieuwe online winkels. Niet dat er iets verdiend wordt maar dankzij lage investeringskosten en dropshipping wordt er wel snoeihard geconcurreerd en verdampen de marges van de winkels in het centrum die wel moeten opdraaien voor de kosten van al die lokale voorzieningen.

Wanneer er een serieuze startfee vereist zou zijn om online een winkel te openen dan viel die nieuwe online winkel machine vanaf vandaag stil. Natuurlijk klinkt dat radicaal maar toch is het niet zo gek. Mensen zijn dol op hun stadskern met winkels, horeca en cultuur. Verdwijnen de winkels dan verdwijnen alle winkelgerelateerde inkomsten. Verdwijnt de stadskern dan verdwijnen de mensen, verdwijnen de mensen dan zakken de prijzen van het onroerende goed. Winkels zijn het bindmiddel van een systeem dat veel verder reikt dan het kopen van een onderbroek.

Ondertussen draait de online retail propaganda machine gevoed door belanghebbenden op volle toeren. Ik zou zeggen gebruik toch vooral ook eens je gezonde verstand.

Geen opmerkingen :

Een reactie plaatsen