 |
| Het gaat steeds beter met de fysieke winkels. |
Zelfs het belang van het televisie nieuws waarin we nog wel eens worden geconfronteerd met iets dat ons niet bevalt neemt af.
De webshops zouden er de oorzaak van zijn dat de winkelstraten leeg zijn komen te staan. Dat Coolblue, Zalando en Bol.com en al die kleinere initiatieven invloed hebben op het retaillandschap zoals dat zo vaak wordt gezegd is onmiskenbaar. Natuurlijk. Maar er ontstaan altijd nieuwe initiatieven.
De eigenaren van de winkelpanden konden niet bewegen, een lagere huur accepteren betekende een lagere waardering voor het onroerend goed. De prijs van het onroerend goed was immers niet gebaseerd op de stichtingskosten maar op de huuropbrengsten. Die huur was op zijn beurt gebaseerd op de omzet per vierkante meter.
Een lagere huurprijs zou automatisch betekenen dat het onroerend goed minder waard zou zijn. In dat geval zou de bank moeten vragen om aanzuivering van het vermogen, bijstorten dus. Geld dat er meestal niet was. Banken hebben voor miljarden aan winkel aan onroerend goed in portefeuille, en het winkel onroerend goed was niet het enige hoofdpijn dossier voor de banken. Kantoren liepen ook niet echt lekker.
Als neveneffect consumeren we steeds minder informatie die niet ons straatje past. Dat zal ongetwijfeld al eens wetenschappelijk onderzocht zijn maar ik put voor het gemak even uit eigen waarneming. Met name op de social media heeft dat tot gevolg dat ons welgevallige ideeën worden versterkt en dat ideeën die ons minder aanspreken onder het vloerkleed gaan.
Een van die dingen die ik in dat kader regelmatig tegenkom is het belang webshops. Als je je oor te luister legt kopen jongeren alleen nog online en kunnen alle winkels sluiten. De werkelijkheid is een beetje anders.
Een van die dingen die ik in dat kader regelmatig tegenkom is het belang webshops. Als je je oor te luister legt kopen jongeren alleen nog online en kunnen alle winkels sluiten. De werkelijkheid is een beetje anders.
In een recent rapport geeft Mckinsey voor Amerika nog maar weer eens aan dat zij verwachten dat ook in 2025 nog 85% van de retail via de fysieke winkel loopt. Amerika heeft een andere infrastructuur dan Nederland waar een stad met alle winkels altijd dichtbij is. Dat zou er zomaar voor kunnen zorgen dat ontwikkelingen in Nederland nog iets langzamer gaan.
De praktijk is dat na twintig jaar internet het aandeel online winkelen in Nederland ergens tussen de 5 en de 8% ligt een beetje afhankelijk van wat je meetelt. Dat percentage wordt voor een belangrijk deel gemaakt door de grote inmiddels bekende jongens als Bol, Zalando, Coolblue en KLM. Daar direct achteraan zitten de duizenden webshops waar, met natuurlijk de hele goed lopende uitzonderingen, niet of nauwelijks iets wordt verdiend.
Als je de internetkerk mag geloven kopen alle jongeren online. In dit artikel, Online Shopping? Pfft! Millennials And Gen Z Love In-Store Even More. “The study, called “Bricks and Mortars Stores, Nice or need to Have?”, reveals that the most online savvy of shoppers — younger consumers — hold more more firmly to the view that it is important for brands to have a physical location. Eighty per cent of Gen Zers and 82 per cent of Millennial consumers held to the notion as opposed to 69 per cent of Gen Xers and 65 per cent of Boomers”. Een artikel dat iets van duiding geeft over die gedachte.
Dat er zoveel webshops zijn gekomen heeft misschien wel andere redenen. Waarvan misschien wel de belangrijkste de eenvoudige toetreding is. Je kunt met een lage investering gewoon vanuit je slaapkamer starten, je hoeft geen voorraad te financieren, je kunt immers eenvoudigweg starten met dropshipping. Voor een paar honderd euro ben je al in business. Er waren genoeg mensen die tijdens de crisis thuis kwamen te zitten en die verleidelijke gok wel wilden wagen. Iedereen kon immers wel een Amazon worden. Die lage toetreding zorgt er overigens ook voor dat ongeveer de helft van de starters het na een jaar alweer voor gezien houdt.
De praktijk is dat na twintig jaar internet het aandeel online winkelen in Nederland ergens tussen de 5 en de 8% ligt een beetje afhankelijk van wat je meetelt. Dat percentage wordt voor een belangrijk deel gemaakt door de grote inmiddels bekende jongens als Bol, Zalando, Coolblue en KLM. Daar direct achteraan zitten de duizenden webshops waar, met natuurlijk de hele goed lopende uitzonderingen, niet of nauwelijks iets wordt verdiend.
Als je de internetkerk mag geloven kopen alle jongeren online. In dit artikel, Online Shopping? Pfft! Millennials And Gen Z Love In-Store Even More. “The study, called “Bricks and Mortars Stores, Nice or need to Have?”, reveals that the most online savvy of shoppers — younger consumers — hold more more firmly to the view that it is important for brands to have a physical location. Eighty per cent of Gen Zers and 82 per cent of Millennial consumers held to the notion as opposed to 69 per cent of Gen Xers and 65 per cent of Boomers”. Een artikel dat iets van duiding geeft over die gedachte.
Dat er zoveel webshops zijn gekomen heeft misschien wel andere redenen. Waarvan misschien wel de belangrijkste de eenvoudige toetreding is. Je kunt met een lage investering gewoon vanuit je slaapkamer starten, je hoeft geen voorraad te financieren, je kunt immers eenvoudigweg starten met dropshipping. Voor een paar honderd euro ben je al in business. Er waren genoeg mensen die tijdens de crisis thuis kwamen te zitten en die verleidelijke gok wel wilden wagen. Iedereen kon immers wel een Amazon worden. Die lage toetreding zorgt er overigens ook voor dat ongeveer de helft van de starters het na een jaar alweer voor gezien houdt.
De webshops zouden er de oorzaak van zijn dat de winkelstraten leeg zijn komen te staan. Dat Coolblue, Zalando en Bol.com en al die kleinere initiatieven invloed hebben op het retaillandschap zoals dat zo vaak wordt gezegd is onmiskenbaar. Natuurlijk. Maar er ontstaan altijd nieuwe initiatieven.
En niet onbelangrijk, de fysieke winkel bindt de strijd aan met de online initiatieven. Met resultaat. Zo zagen we het afgelopen jaar dat omnichannel zorgde voor meer groei dan de pure players. De opkomst van webshops zorgt daarmee voor versnelde innovatie van de fysieke winkel.
De ontwikkeling van H&M en Zara hadden onmiskenbaar invloed op de teloorgang van andere modeketens. Net als dat de opkomst van Action, Primark en de winkels van Nike en Decathlon invloed zullen hebben op de ontwikkelingen bij Blokker en Perrysport. Alleen die relatie wordt door de pers niet zo snel gelegd. Het is online dat de klok slaat.
De leegstand is in de kern genomen meer het gevolg van een financiering probleem dan het gevolg van het online shoppen. De leegstaande winkels zijn de naweeën van de financiële crisis. De jaren voor de crisis rijkten de hoogte van de huren tot in de hemel. Dankzij de inflatie correctie kwamen er elk jaar procenten huur bij. Op grond van die toenemende vaste huuropbrengsten stonden de banken in de rij om te financieren. De vaste contracten tot wel 20 jaar stonden immers garant voor een mooie cashflow. De prijzen van de winkels alsmede de huren schoten zo de lucht in.
Ook de lokale overheden melden zich aan het loket. Goedkope grond buiten het centrum werd dure grond voor winkelcentra. De jaarlijkse opbrengsten stonden al in de boeken voordat de grond werd verkocht. Met het ontwikkelen van winkels buiten de stadskern werden lokale overheden projectontwikkelaars gedreven door opbrengsten. Winkels in het centrum werden benadeeld, traffic over de hele stad en industrie terreinen verdeeld maar het kon toch niet op. Dat daarmee de functie van het stadscentrum werd uitgehold was een detail.
Winkeleigenaren in de binnenstad stopten met hun winkels omdat de verhuur aan een Blokker, Kruidvat, Zara, H&M, Zeeman en noem ze maar op meer opleverde dan hun eigen winkel ooit zou kunnen doen. Ze verhuurden de boel en gingen lekker in de zon zitten. Nederland werd een land dat de afgelopen 20 jaar groeide tot een retailland dat in de Europese top staat qua winkelvierkante meters per inwoner.
Met de financiële crisis kwam de klad erin. Ik zou bijna zeggen vanzelfsprekend. Volgens de internetkerk kwam het allemaal door het online shoppen. Een mening die zo werd versterkt door de kerk zelf dat zelfs banken, investeerders en een verdwaalde hoogleraar er in begonnen te geloven.
De leegstand is in de kern genomen meer het gevolg van een financiering probleem dan het gevolg van het online shoppen. De leegstaande winkels zijn de naweeën van de financiële crisis. De jaren voor de crisis rijkten de hoogte van de huren tot in de hemel. Dankzij de inflatie correctie kwamen er elk jaar procenten huur bij. Op grond van die toenemende vaste huuropbrengsten stonden de banken in de rij om te financieren. De vaste contracten tot wel 20 jaar stonden immers garant voor een mooie cashflow. De prijzen van de winkels alsmede de huren schoten zo de lucht in.
Ook de lokale overheden melden zich aan het loket. Goedkope grond buiten het centrum werd dure grond voor winkelcentra. De jaarlijkse opbrengsten stonden al in de boeken voordat de grond werd verkocht. Met het ontwikkelen van winkels buiten de stadskern werden lokale overheden projectontwikkelaars gedreven door opbrengsten. Winkels in het centrum werden benadeeld, traffic over de hele stad en industrie terreinen verdeeld maar het kon toch niet op. Dat daarmee de functie van het stadscentrum werd uitgehold was een detail.
Winkeleigenaren in de binnenstad stopten met hun winkels omdat de verhuur aan een Blokker, Kruidvat, Zara, H&M, Zeeman en noem ze maar op meer opleverde dan hun eigen winkel ooit zou kunnen doen. Ze verhuurden de boel en gingen lekker in de zon zitten. Nederland werd een land dat de afgelopen 20 jaar groeide tot een retailland dat in de Europese top staat qua winkelvierkante meters per inwoner.
Met de financiële crisis kwam de klad erin. Ik zou bijna zeggen vanzelfsprekend. Volgens de internetkerk kwam het allemaal door het online shoppen. Een mening die zo werd versterkt door de kerk zelf dat zelfs banken, investeerders en een verdwaalde hoogleraar er in begonnen te geloven.
De eigenaren van de winkelpanden konden niet bewegen, een lagere huur accepteren betekende een lagere waardering voor het onroerend goed. De prijs van het onroerend goed was immers niet gebaseerd op de stichtingskosten maar op de huuropbrengsten. Die huur was op zijn beurt gebaseerd op de omzet per vierkante meter.
Een lagere huurprijs zou automatisch betekenen dat het onroerend goed minder waard zou zijn. In dat geval zou de bank moeten vragen om aanzuivering van het vermogen, bijstorten dus. Geld dat er meestal niet was. Banken hebben voor miljarden aan winkel aan onroerend goed in portefeuille, en het winkel onroerend goed was niet het enige hoofdpijn dossier voor de banken. Kantoren liepen ook niet echt lekker.
Forceren betekent afboeken dat zou invloed hebben op de vermogens positie van de bank. Banken die toch al onder het vergrootglas lagen. Dus werd er weggekeken en werd de leegstand door de onroerend goed partijen gefinancierd met wel goed lopende projecten. Zo bleven de inmiddels fictieve huren nog lange tijd te hoog.
De komende jaren loopt die lucht er langzaam uit. Dat duurt inderdaad jaren. Ook grote nieuwbouwprojecten zijn immers gefinancierd met toekomstige huurprijzen als basis. Die gaten moeten ook nog even worden gedicht. Contracten lopen nu af en worden opnieuw uit onderhandeld, daar komen lagere prijzen uit. Zo worden de verliezen stukje bij beetje verteerd. Een prima ontwikkeling eigenlijk. Maar het gaat langzaam.
Die effecten beginnen nu door te sijpelen in de rendementen van winkels die aan het verbeteren zijn. Als de huurprijzen nog eens 30% dalen is de leegstand waarschijnlijk compleet opgelost. Met uitzondering van de krimpgebieden. Daar komt geen hond meer, die winkels moeten gewoon dicht of er moeten mensen bij.
De komende jaren loopt die lucht er langzaam uit. Dat duurt inderdaad jaren. Ook grote nieuwbouwprojecten zijn immers gefinancierd met toekomstige huurprijzen als basis. Die gaten moeten ook nog even worden gedicht. Contracten lopen nu af en worden opnieuw uit onderhandeld, daar komen lagere prijzen uit. Zo worden de verliezen stukje bij beetje verteerd. Een prima ontwikkeling eigenlijk. Maar het gaat langzaam.
Die effecten beginnen nu door te sijpelen in de rendementen van winkels die aan het verbeteren zijn. Als de huurprijzen nog eens 30% dalen is de leegstand waarschijnlijk compleet opgelost. Met uitzondering van de krimpgebieden. Daar komt geen hond meer, die winkels moeten gewoon dicht of er moeten mensen bij.
Dat gaat nog even duren maar het is wel de realiteit. De aantrekkelijkheid van een winkelgebied waar zoveel over wordt gesproken heeft waarschijnlijk veel minder invloed op het succes dan wordt gesuggereerd. Alles begint gewoon met koopkracht. Die moet omhoog en de huur moet naar beneden.
Naast het verlagen van de huurprijzen moet er nog een klein puntje worden gefikst. De zoveel besproken leegstand is ook een neveneffect van het gebrek aan financiering mogelijkheden. Banken willen geen kleine financieringen meer doen. Tenzij goudgerand. Je kon de afgelopen vijf jaar eenvoudigweg geen winkel beginnen.
Naast het verlagen van de huurprijzen moet er nog een klein puntje worden gefikst. De zoveel besproken leegstand is ook een neveneffect van het gebrek aan financiering mogelijkheden. Banken willen geen kleine financieringen meer doen. Tenzij goudgerand. Je kon de afgelopen vijf jaar eenvoudigweg geen winkel beginnen.
De huur was te hoog en het loket van de bank was gesloten. Het starten van een fysieke winkel heeft een totaal ander risicoprofiel dan het op je slaapkamer starten van een webshop. Banken geloven wel in de mogelijkheden van het internet en willen ook die boot niet missen.
Die verandering laat nog even op zich wachten. Hoewel de online rendementen nog steeds lager zijn dan de rendementen van de fysieke winkel bijt de online kerk zich vast in verwachtingen. Dat het allemaal heel anders gaat worden. Dat zou kunnen maar als we de geleerden mogen geloven gaan die veranderingen veel minder snel dan voorspeld en lijkt het investeren in een webshop vooralsnog risicovoller dan investeren in een fysieke winkel.
Die verandering laat nog even op zich wachten. Hoewel de online rendementen nog steeds lager zijn dan de rendementen van de fysieke winkel bijt de online kerk zich vast in verwachtingen. Dat het allemaal heel anders gaat worden. Dat zou kunnen maar als we de geleerden mogen geloven gaan die veranderingen veel minder snel dan voorspeld en lijkt het investeren in een webshop vooralsnog risicovoller dan investeren in een fysieke winkel.
Goede analyse. Top
BeantwoordenVerwijderen