Het omvallen van V&D en Macintosh is misschien wel geen goed nieuws voor online retailers.(1)

Vanmorgen werden we wakker met het nieuws dat V&D op omvallen staat. Vreselijk nieuws voor de medewerkers. 

Het kwam bovenop het nieuws dat retailgroep Macintosh, het moederbedrijf van ondermeer Scapino, Dolcis, Invito en Manfield, aan de afgrond staat. De eerste reflex van de digitale kerk is “zie je wel, online shoppen is de toekomst". De tweede reflex zou kunnen zijn dat V&D al jaren geleden gesloopt werd toen durfinvesteerder KKR het onroerend goed afsplitste. KKR kreeg de *hoofdprijs voor het vastgoed van de combinatie IEF capital / Bouwfonds gebaseerd op langlopende huurcontracten die naar verluid nogal wat hoger lagen dan reëel zou kunnen worden genoemd. KKR verkocht daarna de goedlopende ketens uit de groep en stak tussen 5 en 7,5 miljard euro winst in haar zak stak. 

De bloedeloze rest werd voor 70 miljoen euro aan Sun Capital verkocht. De retailer, inmiddels niet meer dan een opgewarmd lijk, achterlatend met een rotte balans, torenhoge huurprijzen en een berg schulden. Schulden die toen al zo hoog waren dat er onvoldoende geld overbleef voor de in de retail zo broodnodige vernieuwing. De derde reflex zou kunnen zijn dat het vrijkomen van zoveel meters gaat zorgen voor extra druk op de vierkante meterprijs in de binnenstad.

Deskundigen rollen over elkaar heen om vooral de kracht van het internet te prijzen over gemiste boten en oh ja de beleving en inspiratie van de stad dat zijn code woorden geworden. Ik schreef hier al eerder een artikel over met de kop "Retailers hebben er niets van begrepen of hebben we een beetje boter op het hoofd"? 

Dat innoveren lijkt me niet zo makkelijk voor winkeliers die huurcontracten hebben die soms wel tien of wel twintig jaar lopen. Veel retailers zouden moeiteloos de crisis hebben overleefd wanneer ze hun vaste kosten flexibel hadden kunnen inrichten. Dan hebben we het nog niet eens over de vaste kosten van medewerkers die soms al tien of twintig jaar op de loonlijst staan.

Wanneer huurprijzen vandaag geactualiseerd zouden worden naar de reële waarde, pakken in veel gevallen de vaste kosten tot wel dertig procent lager uit en misschien is dat nog wel te hoog.

Eerlijk gezegd denk ik dat veel web-initiatieven het loodje zouden leggen omdat ze daar niet tegen kunnen concurreren. Huurprijzen van A1 locaties zijn gebaseerd op winkeltraffic, potentieel koperspubliek. Een stuk van de marketing kosten zit als het ware verrekend in die huurprijs. 

Als dat koperspubliek wegblijft moeten de prijzen worden aangepast zodat retailers budget kunnen creëren voor marketing die wel klanten trekt. Te hoge huurprijzen zorgen voor te hoge productprijzen in de winkel waardoor retailers met moeite kopers kunnen aantrekken. Betalen voor A1 locaties op basis van het huidige koopgedrag is als adverteren in een krant die nooit door de brievenbus van een klant wordt geduwd. Dan laat ik alle merkwaardige gemeentelijke heffingen en belastingen zoals bijvoorbeeld de precariobelasting waar winkeliers mee te maken hebben nog even buiten beschouwing. 

Als er geen kopers komen is een A1 locatie in de stad net zo waardeloos als een locatie op een verlaten industrieterrein en dat moet je terug zien in de huurprijs. Veel panden op A1 locaties in steden staan bovendien leeg omdat de vroegere eigenaren ze al volledig afbetaald hebben. Vaak wonen ze er nog boven of zitten ze op een zonnig eiland genietend van hun pensioen. Zo’n pand zit ze gewoon niet meer in de weg en de eigenaren wachten op betere tijden of anders gezegd betere huurprijzen. 

Het omvallen van V&D en Macintosh creëert misschien wel de gewenste extra duw om de huurprijzen nu definitief naar beneden bij te stellen. Dat maakt winkels direct een stuk competitiever.

Vastgoedondernemers kunnen in voorkomende gevallen domweg geen lagere huurprijzen accepteren.

Een lagere huurprijs betekent een lagere taxatiewaarde van het onroerend goed. Een lagere taxatiewaarde kan er in resulteren dat de eigenaar vermogen moeten aanzuiveren. Simpel gezegd de bank kan eisen dat er geld wordt bijgestort omdat er nu totaal andere verhoudingen van eigen vermogen versus schuld worden geëist dan pak hem beet zes jaar geleden. 

Een tijdje leegstand accepteren en wachten op een betere prijs lijkt dan voor alle partijen een betere oplossing. Een duivelse spagaat ook voor de vastgoedeigenaren. Natuurlijk zijn er ook aardig wat vastgoedbedrijven die het loodje hebben gelegd, dat veroorzaakt dan weer leegstand die dan goedkoop wordt weggezet. Dat kan er in resulteren dat een nieuwkomer zoals het bejubelde Action bijvoorbeeld de helft van de vierkante meter prijs van zijn directe buurman betaalt. 

Slim ondernemerschap lees ik dan. Ondertussen zorgen de gaten in de winkelstraten voor een onaantrekkelijk winkelbeeld en duwen stadsbestuurders bezoekers met krankzinnige parkeertarieven de stad uit richting de online shop. Voor een dagje parkeren in Amsterdam betaal je inmiddels net zoveel als twintig artikelen bij Zalando.

We steken de loftrompet over de nieuwkomers.

Die nieuwkomers zijn veelal tech bedrijven uit Amerika die wel over alle flexibiliteit beschikken waar het gaat om het arbeidsrecht en daarbij ook nog eens afgestudeerd zijn in de kunst van het belasting ontwijken. Hoewel er miljarden worden omgezet begint bijvoorbeeld online retailer Amazon pas de laatste jaren mondjesmaat belasting te betalen. Geen level playing field. 

Daar kun je moeilijk tegen concurreren. Goed beschouwd willen we dat Nederlandse bedrijven snel schakelen en innoveren en kijken we met liefde en bewondering naar de disruptieve modellen van overzee. Zodra het over de aantasting gaat van onze sociale verworvenheden zijn we echter minder flexibel en beroepen we ons op het arbeidsrecht dat stamt uit 1945. Dat gaat niet samen.

Als je tot hier gelezen hebt vind je deze artikelen misschien ook wel interessant;

-(2) De ondergang van V&D, Macintosh en DA heeft misschien wel niets met het internet te maken.
-V&D, DA en Macintosh. Het eindspel (3)
-Voor de retailer is consumentenvertrouwen belangrijker dan het internet.

Waarom betaalde de combinatie IEFcapital / Bouwfonds de hoofdprijs voor de V&D panden?

* KKR betaalde ca. 1.4 miljard voor Vendex KBB dat op dat moment goed was voor een omzet van ca. 4 miljard. De eerste actie van KKR was het afsplitsen van het onroerend goed dat tot op dat moment nog in eigendom was van Vendex KBB. Tussen 2005 en 2010 werd vervolgens het oude Vendex KBB, dat in 2006 werd omgedoopt in Maxeda, door de nieuwe eigenaren vakkundig ontmanteld. Maxeda ving in 2010 slechts 70 miljoen euro van investeerder Sun Capital voor V&D dat op dat moment goed was voor een omzet van 648 miljoen met 62 winkels. Sun Capital betaalde waarschijnlijk slechts 70 miljoen omdat V&D ook toen al verlieslatend was maar waarschijnlijk nog meer in ruil voor de huurgaranties die werden overgenomen van KKR. Goed beschouwd had KKR V&D wel voor niets van de hand kunnen doen aan Sun Capital in ruil voor die garanties. 

De waarde van een winkelpand wordt op hoofdlijn bepaald door vier factoren. De locatie, de hoogte van de huur, de looptijd van het huurcontract en de kwaliteit van de huurder. De formule die daarna volgt is grofweg de huur maal een aantal jaren. V&D is gevestigd op de duurste A1 locaties. KKR ving waarschijnlijk tussen de 10 en 20 keer de huur voor al het vastgoed van IEF Capital / Bouwfonds in ruil voor huurgaranties. KKR kon die huurprijs zelf vaststellen op basis van de cashflow van V&D. Het is daarom niet onaannemelijk dat die prijs aan de hoge kant zal zijn geweest om de opbrengst te maximaliseren en daarom een blok aan het been van V&D. Goed beschouwd was de overname van de huurgarantie door Sun Capital waarschijnlijk een verlossing voor KKR en simpelweg een onderdeel van de koopprijs van V&D.