maandag 4 januari 2016

Het omvallen van V&D en Macintosh is misschien wel geen goed nieuws voor online retailers.(1)

Vanmorgen werden we wakker met het nieuws dat V&D op omvallen staat. Vreselijk nieuws voor de medewerkers. 

Het kwam bovenop het nieuws dat retailgroep Macintosh, het moederbedrijf van ondermeer Scapino, Dolcis, Invito en Manfield, aan de afgrond staat. De eerste reflex van de digitale kerk is “zie je wel, online shoppen is de toekomst". De tweede reflex zou kunnen zijn dat V&D al jaren geleden gesloopt werd toen durfinvesteerder KKR het onroerend goed afsplitste. KKR kreeg de *hoofdprijs voor het vastgoed van de combinatie IEF capital / Bouwfonds gebaseerd op langlopende huurcontracten die naar verluid nogal wat hoger lagen dan reëel zou kunnen worden genoemd. KKR verkocht daarna de goedlopende ketens uit de groep en stak tussen 5 en 7,5 miljard euro winst in haar zak stak. 

De bloedeloze rest werd voor 70 miljoen euro aan Sun Capital verkocht. De retailer, inmiddels niet meer dan een opgewarmd lijk, achterlatend met een rotte balans, torenhoge huurprijzen en een berg schulden. Schulden die toen al zo hoog waren dat er onvoldoende geld overbleef voor de in de retail zo broodnodige vernieuwing. De derde reflex zou kunnen zijn dat het vrijkomen van zoveel meters gaat zorgen voor extra druk op de vierkante meterprijs in de binnenstad.

Deskundigen rollen over elkaar heen om vooral de kracht van het internet te prijzen over gemiste boten en oh ja de beleving en inspiratie van de stad dat zijn code woorden geworden. Ik schreef hier al eerder een artikel over met de kop "Retailers hebben er niets van begrepen of hebben we een beetje boter op het hoofd"? 


Dat innoveren lijkt me niet zo makkelijk voor winkeliers die huurcontracten hebben die soms wel tien of wel twintig jaar lopen. Veel retailers zouden moeiteloos de crisis hebben overleefd wanneer ze hun vaste kosten flexibel hadden kunnen inrichten. Dan hebben we het nog niet eens over de vaste kosten van medewerkers die soms al tien of twintig jaar op de loonlijst staan.

Wanneer huurprijzen vandaag geactualiseerd zouden worden naar de reële waarde, pakken in veel gevallen de vaste kosten tot wel dertig procent lager uit en misschien is dat nog wel te hoog.

Eerlijk gezegd denk ik dat veel web-initiatieven het loodje zouden leggen omdat ze daar niet tegen kunnen concurreren. Huurprijzen van A1 locaties zijn gebaseerd op winkeltraffic, potentieel koperspubliek. Een stuk van de marketing kosten zit als het ware verrekend in die huurprijs. 


Als dat koperspubliek wegblijft moeten de prijzen worden aangepast zodat retailers budget kunnen creëren voor marketing die wel klanten trekt. Te hoge huurprijzen zorgen voor te hoge productprijzen in de winkel waardoor retailers met moeite kopers kunnen aantrekken. Betalen voor A1 locaties op basis van het huidige koopgedrag is als adverteren in een krant die nooit door de brievenbus van een klant wordt geduwd. Dan laat ik alle merkwaardige gemeentelijke heffingen en belastingen zoals bijvoorbeeld de precariobelasting waar winkeliers mee te maken hebben nog even buiten beschouwing. 

Als er geen kopers komen is een A1 locatie in de stad net zo waardeloos als een locatie op een verlaten industrieterrein en dat moet je terug zien in de huurprijs. Veel panden op A1 locaties in steden staan bovendien leeg omdat de vroegere eigenaren ze al volledig afbetaald hebben. Vaak wonen ze er nog boven of zitten ze op een zonnig eiland genietend van hun pensioen. Zo’n pand zit ze gewoon niet meer in de weg en de eigenaren wachten op betere tijden of anders gezegd betere huurprijzen. 

Het omvallen van V&D en Macintosh creëert misschien wel de gewenste extra duw om de huurprijzen nu definitief naar beneden bij te stellen. Dat maakt winkels direct een stuk competitiever.

Vastgoedondernemers kunnen in voorkomende gevallen domweg geen lagere huurprijzen accepteren.

Een lagere huurprijs betekent een lagere taxatiewaarde van het onroerend goed. Een lagere taxatiewaarde kan er in resulteren dat de eigenaar vermogen moeten aanzuiveren. Simpel gezegd de bank kan eisen dat er geld wordt bijgestort omdat er nu totaal andere verhoudingen van eigen vermogen versus schuld worden geëist dan pak hem beet zes jaar geleden. 


Een tijdje leegstand accepteren en wachten op een betere prijs lijkt dan voor alle partijen een betere oplossing. Een duivelse spagaat ook voor de vastgoedeigenaren. Natuurlijk zijn er ook aardig wat vastgoedbedrijven die het loodje hebben gelegd, dat veroorzaakt dan weer leegstand die dan goedkoop wordt weggezet. Dat kan er in resulteren dat een nieuwkomer zoals het bejubelde Action bijvoorbeeld de helft van de vierkante meter prijs van zijn directe buurman betaalt. 

Slim ondernemerschap lees ik dan. Ondertussen zorgen de gaten in de winkelstraten voor een onaantrekkelijk winkelbeeld en duwen stadsbestuurders bezoekers met krankzinnige parkeertarieven de stad uit richting de online shop. Voor een dagje parkeren in Amsterdam betaal je inmiddels net zoveel als twintig artikelen bij Zalando.

We steken de loftrompet over de nieuwkomers.

Die nieuwkomers zijn veelal tech bedrijven uit Amerika die wel over alle flexibiliteit beschikken waar het gaat om het arbeidsrecht en daarbij ook nog eens afgestudeerd zijn in de kunst van het belasting ontwijken. Hoewel er miljarden worden omgezet begint bijvoorbeeld online retailer Amazon pas de laatste jaren mondjesmaat belasting te betalen. Geen level playing field. 


Daar kun je moeilijk tegen concurreren. Goed beschouwd willen we dat Nederlandse bedrijven snel schakelen en innoveren en kijken we met liefde en bewondering naar de disruptieve modellen van overzee. Zodra het over de aantasting gaat van onze sociale verworvenheden zijn we echter minder flexibel en beroepen we ons op het arbeidsrecht dat stamt uit 1945. Dat gaat niet samen.

Als je tot hier gelezen hebt vind je deze artikelen misschien ook wel interessant;

-(2) De ondergang van V&D, Macintosh en DA heeft misschien wel niets met het internet te maken.
-V&D, DA en Macintosh. Het eindspel (3)
-Voor de retailer is consumentenvertrouwen belangrijker dan het internet.

Waarom betaalde de combinatie IEFcapital / Bouwfonds de hoofdprijs voor de V&D panden?


* KKR betaalde ca. 1.4 miljard voor Vendex KBB dat op dat moment goed was voor een omzet van ca. 4 miljard. De eerste actie van KKR was het afsplitsen van het onroerend goed dat tot op dat moment nog in eigendom was van Vendex KBB. Tussen 2005 en 2010 werd vervolgens het oude Vendex KBB, dat in 2006 werd omgedoopt in Maxeda, door de nieuwe eigenaren vakkundig ontmanteld. Maxeda ving in 2010 slechts 70 miljoen euro van investeerder Sun Capital voor V&D dat op dat moment goed was voor een omzet van 648 miljoen met 62 winkels. Sun Capital betaalde waarschijnlijk slechts 70 miljoen omdat V&D ook toen al verlieslatend was maar waarschijnlijk nog meer in ruil voor de huurgaranties die werden overgenomen van KKR. Goed beschouwd had KKR V&D wel voor niets van de hand kunnen doen aan Sun Capital in ruil voor die garanties. 

De waarde van een winkelpand wordt op hoofdlijn bepaald door vier factoren. De locatie, de hoogte van de huur, de looptijd van het huurcontract en de kwaliteit van de huurder. De formule die daarna volgt is grofweg de huur maal een aantal jaren. V&D is gevestigd op de duurste A1 locaties. KKR ving waarschijnlijk tussen de 10 en 20 keer de huur voor al het vastgoed van IEF Capital / Bouwfonds in ruil voor huurgaranties. KKR kon die huurprijs zelf vaststellen op basis van de cashflow van V&D. Het is daarom niet onaannemelijk dat die prijs aan de hoge kant zal zijn geweest om de opbrengst te maximaliseren en daarom een blok aan het been van V&D. Goed beschouwd was de overname van de huurgarantie door Sun Capital waarschijnlijk een verlossing voor KKR en simpelweg een onderdeel van de koopprijs van V&D.










15 opmerkingen :

  1. Hi Tarek, interessant stuk echter vraag ik me af waarom je niet ingaat op je titel. Waarom is de ontwikkeling niet goed voor e-tailers? Je geeft mijn inziens enkel aan waarom niet internet maar juist allerlei andere factoren de teloorgang van de retail hebben ingeleid.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dank voor je reactie. Ik omschrijf hoe de vrijgekomen vierkante meters een daling van de huurprijzen kunnen bespoedigen. Als de huurprijzen plus minus dertig procent dalen, wat ongeveer nodig is gezien de veranderende markt, kunnen online shops nog moeilijker op prijs concurreren. Nu verdient 80% van de online shops nog geen fatsoenlijk inkomen als stenen winkels een lagere inkoop hebben gaat dat effect hebben. Vandaar de titel.

      Verwijderen
  2. Ik denk dat het alsnog moeilijk wordt voor de bakstenen, omdat 30% kostenverlaging bij lang na niet kan concurreren met het voordeel van inkoopvolume van een webwinkel. Een webwinkel bedient heel het land, en een A1 locatie alleen die plek (+ straal). Zelfs al zouden ze 30% minder kosten hebben, ze moeten dan nog steeds aan een aanzienlijk volume zien te komen om mee te kunnen draaien met een webwinkel. De huurverlaging zal ook geen gevolg hebben voor de aangeboden prijs, want als je die ook weer verlaagt zit je op hetzelfde niveau als je nu zit met de hoge huur.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Jip, Dank voor je reactie. 80% van de webshops verdient nu niet of nauwelijks geld. Wanneer de stenen winkels minder huur betalen kunnen ze meer geld stoppen in marketing en (online) services. Het model van online spullen verkopen lijkt voor de pure players vooralsnog niet zo succesvol. Uitzonderingen die er vast zijn in niches daargelaten.

      Verwijderen
  3. Het lijkt erop dat chaos nodig is om tot nieuwe inzichten te komen. Ik koop niet bij de V&D omdat het geen identiteit heeft waarin ik mijzelf zie. Ik ga wel naar de Bijenkorf omdat ik mij hier in herken, ondanks dat ze niet de goedkoopste zijn. Ze stralen luxe, voorspoed en een fijn leven uit, dat is waar ik mijzelf kan herkennen. Misschien toch meer aan identiteit gaan werken?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dank voor je reactie Marien. Werken aan je identiteit is inderdaad van belang. Op dat punt heeft V&D waarschijnlijk wel wat steken laten vallen.

      Verwijderen
  4. Ik heb de indruk dat het probleem wellicht iets dieper ligt, gezien de reacties op mijn FB bericht van gisteren. De klant verkiest bewust om niet meer bij een winkel te komen als internet een betere optie wordt, en dat ligt niet alleen aan de prijs. Het gaat om meer, zoals je welkom voelen, persoonlijke aandacht en betrokkenheid die vaak ver te zoeken zijn bij de medewerkers in grotere winkels. Misschien zijn die winkels te groot geworden en te ver verwijderd van de lokale consument? Hier een link naar het bericht: https://www.facebook.com/take.amsing/posts/1085752624791760

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Take, dank voor je reactie. Punten die je noemt als je welkom voelen en aandacht zijn zeker van belang voor het welslagen van een retailconcept. Winkelketens als de Primark, Ikea, H&M en Action laten zien dat het wel kan ook zonder online. Dit onderwerp kreeg meer aandacht in mijn tweede artikel over dit onderwerp. http://tadeksolarz.blogspot.nl/2015/12/de-ondergang-van-v-macintosh-en-da.html

      Verwijderen
  5. Ja Tadek;...zowat hetzelfde verhaallijn als bij De Gruyter die destijds (begin jaren '70) overghenomen werd door VSH (Verenigde Steenkool Handelsbedrijven). Let even op het laatste woord.
    Ook toen heeft de overname het verval versneld.
    Ik dien er echter wél bij te vermelden, dat De Gruyter dit voor een belangrijk gedeelte aanzichzelf te danken had door geen innovatie etc.
    De absolute overtuiging van eigen gelijk speelde (ook) hier een rol.
    (PS;Mijn vader heeft jaren voor dit bedrijf gewerkt, vandaar mijn kennis).
    Bart Sterk (60 jaar)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dank voor je reactie Bart. Innovatie is belangrijk daar moet je wel het geld voor hebben natuurlijk.

      Verwijderen
  6. Voor mij blijft het bijzonder te zien hoe iedereen het denkt te weten. We roepen wat er niet werkt en wat er anders moet, allemaal gebaseerd op eigen kennis en eigen overtuigingen. Als dan niet gesterkt door ervaringen. Maar altijd vanuit onszelf. Dan vervolgens is ons geleerd om te kijken naar wat er niet goed is. (dit start al op de basisschool; hoeveel fout heb je) Maar waarom kijken we niet naar wat er goed gaat? Zou je een probleem niet oplossen als je beter wordt waar je al goed in bent? De oplossing zit altijd al in het bedrijf. Alleen de mensen die dat bedrijf gaan helpen zijn mensen die het denken te weten. En die mensen kunnen vaak niet meer luisteren. Omdat een overtuiging er altijd voor zorgt dat je alleen maar kunt horen wat die overtuiging staaft.

    Stel de vraag eens aan een medewerker, of aan 100 medewerkers. Zij weten heel goed waarom het bedrijf het niet weet te redden. Of vraag bijvoorbeeld eens aan een klant waarom die bij v&d iets koopt. Zou die dan zeggen, omdat het een a1 locatie is?

    Kofi Annan zegt het al; "je moet als adviseur of bemiddelaar niet denken dat je het beter weet als het land wat je wilt helpen." Of Einstein; Een wijs mens vraagt!

    Ik zou wel eens willen onderzoeken welke oplossingen er nog zijn. Wat nu als er een crowdfunding partij bijgehaald zou worden en we een "social store" zouden maken van V&D. Ik denk dat geen enkele Nederlander V&D wil verliezen. In een snel veranderende tijd willen we ook houvast. V7Dzou dat kunnen zijn! Mensen willen daarnaast van waarde zijn. Dat is toch een kracht? Kijken naar wat er kan, ipv wat er niet goed gaat! Dat zou helpen! Succes in een geval als V&D zit niet in het hebben van kennis. Het zit in de houding!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Martin Dank voor je reactie. Mijn artikel was bedoeld om een objectief beeld van de situatie te schetsen zonder welgemeende adviezen.

      Verwijderen
  7. Beste Tadek,

    Wat een rake weergave van feiten. Nog even wat kengetallen ter ondersteuning.
    In 2013 werd ca. 8 miljard uitgegeven online door de nederlandse consument. Dat is net zoveel als de uitgaven van alle consumenten in Nederland in ongeveer twee weken. Daarbij werd die 8 miljard voor meer dan 80% uitgegeven bij de grote webspelers (reizen, zalando, bol, wehkamp enz) die overigens ook niet allemaal winstgevend zijn. De crux zit m daar in logistiek en warehousing.

    Daarnaast gedraagt de consument zich ook raar. Die geeft de voorkeur aan vtv afrekenen middels ideal oid ipv het ouderwetse bij aflevering of achteraf. We gaan op zoek naar een tientje goedkoper, om vervolgens twee tientjes te betalen aan verpakkingskosten en afleverkosten en zelfs nog retour kosten? Voor iets dat we later in huis hebben ten opzichte van de ouderwetse winkel.

    De druk die nu kan ontstaan op de huurprijzen zal niet zo snel te zien zijn. Iemand moet ergens de pijn lijden en het is heel veel pijn, vele miljarden euro's in nederland alleen al. Of een eigenaar, of een bank, of een pensioenfonds of..... En dit heeft dan weer een negatief effect op werkgelegenheid enzovoorts.... Kortom: er is een langdurige cirkel naar beneden, die door de nominale lichte stijging van de economie resulteert in een zeer lange stagnatie. Nu al sinds 2011 en dat gaat nog zeker een decennium duren. Werkgelegenheid neemt niet toe, en de armoe wel. Die wordt heel langzaam wel steeds beter verdeeld. Steeds meer huishoudens moeten een klein beetje inleveren, wegens korte tijd werkloosheid of een nieuwe baan die niet evenveel inkomsten genereert of minder uren of druk op loon vanuit werkgever of lagelonen land.
    Kortom, alles wat je zien en meemaakt zijn zijden van dezelfde medaille. Die medaille heet blijvende globale economische stagnatie. En de oorzaak zijn wij zelf, in onze rol van consument. En geen overheid die dat echt kan verhelpen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Deze reactie is verwijderd door de auteur.

      Verwijderen
    2. Maarten dank voor je bijdrage, op hoofdlijn met ik het wel met je eens. Naar mijn idee zijn er wel wat punten die extra aandacht verdienen in deze bespiegeling. De meeste internet- en retailwatchers evenals de gelovigen van de internetkerk denken vanuit een soort projectie. Die projectie is niet meer dan een extrapolatie van de ontwikkelingen van de afgelopen tien jaar. Daarbij moet je dan direct de kanttekening maken dat dit ongewone jaren waren. Een vertrouwens crisis van acht jaar hebben we nog niet eerder meegemaakt. Een crisis die iedereen in de portemonnee raakte en de koopkracht verwoestte. Ik schreef al eens eerder dat als je huis onder water staat je echt niet denkt aan het kopen van een nieuwe auto.
      De koopkracht trekt nu voor het eerst in acht jaar aan. Dit resulteerde al in een groei van 2.4 procent voor de retail. Aangezien internetbestedingen nog maar een fractie van het totaal zijn mag je veronderstellen dat die groei in de breedte plaatsvond. 2.4 procent van 92 miljard tikt harder door dan 2.4 procent van 8 miljard en 100 miljard is ongeveer het totale detailhandels volume in Nederland. Zodra het besteedbaar inkomen toeneemt willen mensen dat laten zien en zichzelf belonen, daar is het internet niet de aangewezen plek voor. Het internet ontwikkelt zich tot een plek voor koopjesjagers. Het tweede punt is goedkoop geld en lage rente. Er is in de afgelopen tien jaar een muur van geld ontstaan die ergens die zoekt naar rendement. Bedrijven als Apple, Google en Microsoft beschikken samen over honderden miljarden aan cash. En ze zijn niet de enigen ook in de meer traditionele industrie is enorm veel cash. Dat vindt op dit moment zijn weg naar het internet casino omdat gelovigen blindelings bereid zijn mee te investeren.
      Kijk naar bedrijven als Zalando en Amazon, die zijn in staat om op basis van groei van de waarde van het aandeel veel geld aan te trekken van overwegend kleine beleggers. De echte investeerders zoals pensioenfondsen doen daar niet aan mee aangezien er geen dividend wordt uitgekeerd. Gokken op stijgende koersen is speculatie. In dat kielzog ontstaan bedrijven als Uber, maar ook Hellofresh en hinderden andere startups. Bedrijven die op grond van hun financiële performance totaal kansloos zijn maar toch in staat zijn om geld uit de markt te trekken. Een bijzonder fenomeen, de kleine particulier denkt dat de grote bazen van bedrijven het wel beter zullen zien dan zij. Als Ford 500 miljoen investeert in een taxidienst dan zal het wel kloppen.

      Niets is minder waar, ook deze bedrijven doen vaak maar wat in angst de boot te missen maar ook omdat dit soort investeringen het goed doen bij de achterban, de aandeelhouders en dus de beurskoers. Daar ligt een risico op de loer, zodra de groei achterblijft kunnen dit soort bedrijven verdampen. Het is niet voor niets dat Amazon allang geen retailer meer is maar zich wil ontwikkelen tot tech powerhouse. Met echte internetconcepten als de Cloud en Netflix achtige diensten valt weldegelijk geld te verdienen. Het zijn spannende tijden we weten het allemaal niet precies maar het jaar 2015 zou best eens een kantelpunt kunnen zijn geweest.

      Verwijderen